Somat sua parceria na Reforma Tributária – Análise Capítulo V – Dos bens imóveis

Análise Detalhada do Capítulo V  da Lei 214/2025

DOS BENS IMÓVEIS

Apresentamos uma análise aprofundada do Capítulo V da Lei 214/2025, que trata da tributação de bens imóveis sob o regime do IBS e da CBS, com foco nos artigos 251 a 270. Abordarei as principais mudanças, os cuidados necessários para os contribuintes e o impacto para as empresas exportadoras:

Seção I – Disposições Gerais (Art. 251 a 253):

• O que a lei faz:
  • Art. 251: Define que as operações com bens imóveis realizadas por contribuintes do regime regular do IBS e da CBS estão sujeitas a um regime específico de tributação, previsto neste Capítulo.
  • Art. 252: Especifica as operações com bens imóveis sujeitas ao IBS e à CBS:
    • Alienação de bem imóvel, inclusive em incorporação imobiliária e parcelamento de solo.
    • Cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais sobre bens imóveis.
    • Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel.
    • Serviços de administração e intermediação de bem imóvel.
    • Serviços de construção.
  • Art. 253: Equipara a locação de curta temporada (superior a 90 dias) de bem imóvel residencial às regras de tributação aplicáveis aos serviços de hotelaria.
• Avaliação Somat:
  • No artigo 251 da Lei 214/2025, apresenta uma mudança relevante para pessoas físicas, que operam na locação de imóveis, ou seja, obriga as pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime, nos casos de:

I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:

240. a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais) ou valor da receita exceda 288.000 no próprio ano calendário. Este limite será atualizado mensalmente a partir da data de publicação Lei Complementar 214/2025 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
241. b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;

II – alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior ou no próprio ano calendário.  Importante imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição ou recebimento de meação, doação ou herança

III – alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação ou no próprio ano calendário;

• • O IBS e a CBS não incidem nas seguintes hipóteses:

I – nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna, que será tributada nos termos deste Capítulo;

II – na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia.

• • A criação de um regime específico para bens imóveis busca simplificar e harmonizar a tributação, considerando as peculiaridades do setor imobiliário.
  • A abrangência das operações sujeitas ao IBS e à CBS demonstra a intenção de tributar de forma ampla as transações com bens imóveis.
  • A equiparação da locação de curta temporada às regras de hotelaria busca tributar de forma adequada o crescente mercado de aluguéis por temporada.

É importante destacar que a Lei Complementar nº 214/2025 traz uma série de novidades para o setor imobiliário, como a inclusão de pessoas físicas que realizam operações com bens imóveis no regime regular de tributação do IBS e da CBS, e a equiparação da locação de curta temporada às regras de hotelaria. É fundamental que os contribuintes do setor imobiliário se atentem a essas mudanças e busquem orientação profissional para garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias.

Seção II – Do Momento da Ocorrência do Fato Gerador (Art. 254):

• O que a lei faz:
  • Define o momento de ocorrência do fato gerador do IBS e da CBS para diferentes operações com bens imóveis:
    • Alienação: No momento do ato de alienação
    • Cessão ou ato oneroso:  no momento celebração do ato.
    • Locação ou arrendamento: No momento do pagamento.
    • Serviço administração e intermediação: No momento do pagamento
    • No serviços de construção civil: No momento do fornecimento
• Avaliação Somat:
  • A definição do fato gerador é um ponto crucial na legislação tributária, pois determina o momento em que nasce a obrigação tributária. No caso da alienação de bens imóveis, o fato gerador ocorrer no momento do ato de alienação pode gerar dificuldades para o contribuinte, que precisará recolher o IBS e a CBS antes mesmo de receber o pagamento pela venda. É importante que a regulamentação esclareça como será feita a apuração e o recolhimento dos tributos nessas situações, e que o governo avalie a possibilidade de flexibilizar essa regra, permitindo o diferimento do pagamento do IBS e da CBS para o momento do recebimento do preço.
  • Preocupante determinar o fato gerador da alienação no momento do ato, devemos aguardar a regulamentação para verificar como será tratado.

Seção III – Da Base de Cálculo (Art. 255 a 256):

• O que a lei faz:
  • Art. 255: Define a base de cálculo do IBS e da CBS como o valor da operação com bens imóveis, incluindo:
    • Valor da alienação.
    • Valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento.
    • Valor do cessão ou ato oneroso translativo de direitos reais.
    • Valor da administração ou intermediação
    • Valor dos serviços de construção civil
  • Art. 256: Permite que as administrações tributárias apurem o valor de referência do imóvel, que poderá ser utilizado como meio de prova para determinar o valor da operação.
  • Art. 257 a 258: Cria o “redutor de ajuste”, que poderá ser deduzido da base de cálculo na alienação de bens imóveis por contribuintes do regime regular, para evitar a tributação sobre o valor já tributado anteriormente.
  • Art. 259 e 260: Cria o “redutor social”, que poderá ser deduzido da base de cálculo na alienação e locação de imóveis residenciais, para incentivar a construção e locação de moradias.
• Avaliação Somat:
  • A definição da base de cálculo como o valor da operação é coerente com a lógica do IVA e busca tributar o valor real da transação.
  • O valor da operação incluirá, além do valor da operação:

I – o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;

II – a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;

III – acréscimos decorrentes de ajuste do valor da operação + juros, multas, acréscimos e encargos + descontos concedidos sob condição;

• • Não serão computados no valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:

I – o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel; e

II – as despesas de condomínio.

• • No caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS em que haja fornecimento de materiais de construção, o prestador do serviço só poderá apropriar o crédito de IBS e CBS relativo à aquisição dos materiais de construção até o valor do débito relativo à prestação do serviço de construção civil.
  • Objetivo do Redutor de Ajuste: O Redutor de Ajuste visa evitar a bitributação na venda de imóveis, ou seja, evitar que o IBS e a CBS incidam sobre um valor que já foi tributado anteriormente. Ele busca garantir a neutralidade do sistema e evitar onerar as transações imobiliárias com uma carga tributária excessiva.

Art. 258 – Dedução do Redutor de Ajuste:

• • Permite que, na alienação de bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, seja deduzido da base de cálculo o montante correspondente ao redutor de ajuste, até o limite do valor da base de cálculo.Exemplo: Uma construtora vende um apartamento por R$ 500.000. O redutor de ajuste do imóvel é de R$ 100.000. Nesse caso, a base de cálculo do IBS e da CBS será de R$ 400.000 (R$ 500.000 – R$ 100.000).

Cálculo do Redutor de Ajuste:

• • Define como calcular o redutor de ajuste, que varia conforme a data de aquisição do imóvel:

Imóveis de propriedade do contribuinte em 31/12/2026:

• Valor de aquisição do imóvel atualizado pelo IPCA até 31/12/2026 ou por opção do contribuinte, ao valor de referência apurado pelas administrações publicas. Exemplo: Um terreno adquirido em 2010 por R$ 50.000, atualizado pelo IPCA até 31/12/2026, resultando em R$ 100.000.
• Por opção do contribuinte, o valor de referência do imóvel em 31/12/2026.Exemplo: Um apartamento com valor de referência de R$ 300.000 em 31/12/2026.
• A melhor opção seria adotar o valor de referencia.

Imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027

• Valor de aquisição do imóvel. Exemplo: Uma casa comprada de pessoa física em 2028 por R$ 200.000.

• • Observações importantes do artigo:

• O redutor de ajuste é vinculado ao imóvel e só pode ser usado para reduzir a base de cálculo em operações com aquele imóvel.
• Se o valor de referência não estiver disponível em 31/12/2026, o contribuinte poderá usar uma estimativa.
• Há regras específicas para imóveis em construção em 31/12/2026.

• • O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição, e as contrapartidas urbanísticas e ambientais, integram o redutor de ajuste.
  • Na alienação de bem imóvel por contribuinte do regime regular, a base de cálculo do IBS e da CBS será reduzida pelo valor do redutor de ajuste na data da operação.
  • Se a venda for para outro contribuinte do regime regular, o redutor de ajuste será mantido e poderá ser utilizado pelo adquirente.
  • Se a venda for para um não contribuinte do regime regular, o redutor de ajuste se extingue. Exemplo: Uma construtora (contribuinte do regime regular) vende um imóvel para outra construtora (também contribuinte). O redutor de ajuste será transferido para a adquirente.
  • Uma construtora vende um imóvel para uma pessoa física não contribuinte do CBS e IBS. O redutor de ajuste se extingue.
• Avaliação Somat:
  • Os artigos 257 a 258 são essenciais para garantir a neutralidade e na tributação de bens imóveis. A criação do redutor de ajuste é uma medida justa e equilibrada, que reconhece o princípio da não cumulatividade e evita onerar as transações imobiliárias.
  • É crucial que a regulamentação desses artigos seja clara e detalhada, para evitar dúvidas e litígios na aplicação do redutor de ajuste. A definição precisa dos critérios de cálculo e das situações em que o redutor se aplica é fundamental para garantir a segurança jurídica dos contribuintes.
  • O redutor social é um incentivo relevante para o setor imobiliário, mas sua efetividade dependerá da regulamentação e dos valores definidos para o redutor.
  • A definição da base de cálculo do IBS e da CBS para operações com bens imóveis é um ponto importante da Lei Complementar nº 214/2025. É essencial que os contribuintes estejam atentos aos elementos que compõem a base de cálculo, como o valor da operação, os acréscimos, os juros e as variações monetárias, e que excluam os valores não tributados.. A previsão do “redutor de ajuste” e do “redutor social” são mecanismos importantes para evitar a bitributação e incentivar o mercado imobiliário, respectivamente. É fundamental que a regulamentação defina claramente os critérios para a aplicação desses redutores.

Seção IV – Da Alíquota (Art. 261):

• O que a lei faz:
  • Reduz em 50% as alíquotas do IBS e da CBS para as operações com bens imóveis, em geral.
  • Reduz em 70% as alíquotas para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
• Avaliação Somat:
  • A redução das alíquotas do IBS e da CBS para operações com bens imóveis é uma medida importante para minimizar o impacto da reforma tributária sobre o setor imobiliário. A redução maior para as operações de locação visa incentivar o mercado de aluguéis, que é uma alternativa importante para o acesso à moradia. No entanto, é preciso que a regulamentação defina claramente os tipos de operações que se enquadram em cada alíquota, para evitar dúvidas e litígios.

Seção V – Da Incorporação Imobiliária e do Parcelamento de Solo (Art. 262):

• O que a lei faz:
  • Define que o IBS e a CBS incidentes na alienação de unidades imobiliárias em incorporação imobiliária e parcelamento de solo serão devidos em cada pagamento.
  • O alienante poderá compensar créditos de IBS e CBS pagos em aquisições de bens e serviços.
  • Eventual saldo credor poderá ser ressarcido ou compensado com outras operações.
  • Os redutores de ajuste e social serão aplicados de forma proporcional a cada parcela.
• Avaliação Somat:
  • A tributação por parcela recebida nas operações de incorporação imobiliária e parcelamento de solo é uma medida que visa facilitar o recolhimento dos tributos e evitar a inadimplência. A possibilidade de compensação de créditos e o ressarcimento de saldo credor garantem a não cumulatividade do sistema e evitam a bitributação. É importante que as empresas do setor imobiliário se atentem às regras de apuração e recolhimento do IBS e da CBS nessas operações, e que mantenham controles eficazes para garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias.
  • A tributação por parcela nas operações de incorporação imobiliária e parcelamento de solo é coerente com o fluxo de pagamentos e facilita o recolhimento dos tributos.
  • A possibilidade de compensação de créditos e o ressarcimento de saldo credor garantem a não cumulatividade do sistema.
  • A aplicação proporcional dos redutores de ajuste e social é justa e evita distorções.

Seção VI – Definição dos contribuintes (Art. 263):

• O que a lei faz:

• • Define os  contribuintes das operações:

I – o alienante de bem imóvel, na alienação de bem imóvel ou de direito a ele relativo;

II – aquele que cede, institui ou transmite direitos reais sobre bens imóveis, na cessão ou no ato oneroso instituidor ou translativo de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia;

III – o locador, o cedente ou o arrendador, na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel;

IV – o adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel;

V – o prestador de serviços de construção;

VI – o prestador de serviços de administração e intermediação de bem imóvel.

• Avaliação Somat:

• • A definição precisa dos contribuintes nas operações com bens imóveis é essencial para garantir a correta aplicação da lei e evitar dúvidas sobre quem é o responsável pelo recolhimento do IBS e da CBS. É importante que os contribuintes se atentem a essas definições e busquem orientação profissional em caso de dúvidas.

Seção VII – Disposições finais (Art. 265 a 270):

• O que a lei faz:
  • Define que os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser inscritos no CIB. O CIB é o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem, que deverão atender aos critérios de atribuição do código de inscrição no CIB.
  • Ficam estabelecidos os seguintes prazos de inscrição de todos os bens imóveis no CIB:

I – 12 (doze) meses para que:

1. a) os órgãos da administração federal direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;
2. b) os serviços notariais e registrais realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis;
3. c) as capitais dos Estados e o Distrito Federal incluam o código CIB em seus sistemas;

II – 24 (vinte e quatro) meses para que:

1. a) os órgãos da administração estadual direta e indireta realizem a adequação dos sistemas para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis urbanos e rurais;
2. b) os demais Municípios incluam o código CIB em seus sistemas

• Avaliação Somat:
  • A criação do CIB e a definição de prazos para a inscrição dos imóveis são medidas importantes para a organização e o controle do cadastro imobiliário nacional. A integração do CIB com os sistemas da administração pública e dos serviços notariais e registrais contribuirá para a melhoria da qualidade das informações e para a redução de custos e burocracia. É fundamental que os entes federativos se mobilizem para implementar o CIB dentro dos prazos estabelecidos na lei.
  • O CIB é um instrumento importante para a organização e o controle do cadastro de imóveis, facilitando a fiscalização e a cobrança de tributos.

Considerações Finais:

A reforma tributária trazida pela Lei Complementar nº 214/2025 impacta significativamente o setor imobiliário, com a criação do IBS e da CBS. É fundamental que os contribuintes do setor imobiliário se atentem às novas regras, em especial àquelas relacionadas ao regime específico de tributação de bens imóveis, e busquem assessoria jurídica especializada para garantir a conformidade com a legislação e evitar problemas com o Fisco.

Cuidados que o contribuinte que faz exportação tem que ter:

• Conhecer as regras do regime específico para bens imóveis e verificar se suas operações se enquadram nas hipóteses de incidência do IBS e da CBS.
• Manter controles eficazes sobre as operações com bens imóveis, para garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias e o aproveitamento dos benefícios fiscais.
• Buscar assessoria jurídica especializada para esclarecer dúvidas e garantir a segurança jurídica nas operações com bens imóveis.

DO PERÍODO DE TRANSIÇÃO DAS OPERAÇÕES COM BENS IMÓVEiS

Apresentaremos agora a análise dos Artigos 485 a 490 da Lei Complementar nº 214/2025 que trata da  Transição para o IBS e a CBS nas Operações com Bens Imóveis

Art. 485 – Incorporação Imobiliária:

• O que a lei diz: Permite que o contribuinte que realizar incorporação imobiliária submetida ao patrimônio de afetação, antes de 1º de janeiro de 2029, opte pelo recolhimento da CBS de forma simplificada, com base na receita mensal recebida.
  • A incorporação imobiliária submetida ao regime especial de tributação prevista nos arts. 4º e 8º da Lei Federal nº 10.931/2004 ficará sujeita ao pagamento de CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida.
  • A opção por esse regime afasta a incidência do IBS sobre a incorporação imobiliária.
  • Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte.
  • A opção impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259.
  • O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir imóvel decorrente de incorporação imobiliária submetida ao regime específico não poderá apropriar créditos de IBS e CBS.
• Avaliação: Oferece uma opção simplificada para a tributação da CBS em incorporações imobiliárias iniciadas antes de 2029. Elimina a incidência do IBS, mas veda a apropriação de créditos e a dedução de redutores. Pode ser vantajoso para incorporadoras com baixa margem de lucro ou que não pretendam vender as unidades para contribuintes do regime regular.
• Impacto para o contribuinte:
  • Simplificação: Reduz a complexidade da apuração e do recolhimento da CBS.
  • Carga tributária: Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 2,08% sobre a receita mensal recebida, que era o equivalente ao PIS (0,37%)  e COFINS (1,71%), permanecendo o pagamento 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ;  0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL, ou seja, continuará o percentual de 4%
• Recomendações:
  • Analisar cuidadosamente os custos e benefícios da opção pelo regime simplificado.
  • Simular o impacto da opção na carga tributária total.
  • Avaliar se a perda de créditos e redutores é compensada pela simplificação e pela redução da alíquota.

Art. 486 – Parcelamento do Solo:

• O que a lei diz: Permite que o contribuinte que realizar alienação de imóvel decorrente de parcelamento do solo, com pedido de registro efetivado antes de 1º de janeiro de 2029, opte pelo recolhimento da CBS com base na receita bruta recebida.
  • As operações sujeitas ao regime de que trata este artigo estarão sujeitas ao pagamento de CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida.
  • A opção por esse regime afasta a incidência do IBS sobre o parcelamento do solo.
  • Fica vedada a apropriação de créditos de IBS e CBS pelo contribuinte.
  • A opção impede a dedução dos redutores de ajuste previstos no art. 257 e do redutor social previsto no art. 259.
  • O contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS que adquirir imóvel decorrente de parcelamento do solo submetido ao regime de tributação não poderá apropriar crédito de IBS e CBS.
• Avaliação: Semelhante ao Art. 485, oferece um regime simplificado para a tributação da CBS em operações de parcelamento do solo iniciadas antes de 2029. Elimina a incidência do IBS, mas veda a apropriação de créditos e a dedução de redutores.
• Impacto para o contribuinte:
  • Simplificação da apuração e recolhimento da CBS.
  • Carga tributária: a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 3,65% sobre a receita mensal recebida, que era o equivalente ao PIS (0,65%)  e COFINS (3,00%), permanecendo sem alteração para fins de lucro presumido o pagamento 1,20% (um inteiro e vinte centésimos por cento) como IRPJ + adicional ate equivalente ate 80%; 1,08 % (um inteiro  e oito centésimos por cento) como CSLL, ou seja, continuará a mesma tributação.
  • Perda de benefícios fiscais, como créditos e redutores.
• Recomendações:
  • Analisar os custos e benefícios da opção pelo regime simplificado.
  • Simular o impacto da opção na carga tributária total.
  • Avaliar se a perda de créditos e redutores é compensada pela simplificação e pela redução da alíquota.

Art. 487 – Locação, Cessão Onerosa e Arrendamento:

• O que a lei diz: Permite que o contribuinte que realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado opte pelo recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida.
• A opção será aplicada exclusivamente para contratos com finalidade não residencial firmados até a data de publicação da lei e registrados até 31 de dezembro de 2025, a) seja firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e b) seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento;
• Para contrato com finalidade residencial, pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a data de publicação desta Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contratou para contratos com finalidade residencial firmados até a data de publicação da lei.
• Fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte.
• A opção impede a utilização do redutor social previsto no art. 260.
• Avaliação: Oferece um regime simplificado para a tributação do IBS e da CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com base na receita bruta. Elimina a necessidade de apuração de créditos e débitos, mas veda a utilização do redutor social.
• É um absurdo exigir que o contrato esteja com firma reconhecida, ou registrado no RGI, ou que apenas tenha validade a assinatura digital, temos que aguardar a regulamentação, mas o contrato assinado manualmente sem assinatura digital não deveria eliminar a opção or este regime.
• Impacto para o contribuinte:
  • Simplificação das obrigações tributárias.
  • Pode ser vantajoso para contratos de locação de longa duração ou com baixa margem de lucro.
  • Carga tributária: a Locadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 3,65% sobre a receita mensal recebida, que era o equivalente ao PIS (0,65%)  e COFINS (3,00%), permanecendo sem alteração para fins de lucro presumido o IR, CSLL e adicional de IR
  • Impede o aproveitamento do redutor social.

Art. 488 – Dedução de Custos na Alienação de Imóveis:

• O que a lei faz: A partir de 1º de janeiro de 2029, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS incidente na alienação de bem imóvel o montante pago na aquisição de bens e serviços realizada entre 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2032 que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel.
  • A dedução corresponde ao valor das aquisições de bens e serviços sujeitos ao ICMS ou ao ISS, contabilizados como custo direto de produção do bem imóvel, e cuja aquisição tenha sido acobertada por documento fiscal idôneo.
  • O disposto neste artigo não se aplica caso o contribuinte tenha optado pelo regime especial de que trata o art. 485 ou realizado a opção de que trata o art. 486.
• Avaliação: Permite a dedução de custos na apuração do IBS para operações com bens imóveis iniciadas a partir de 2029, visando neutralizar o efeito da substituição do ICMS e do ISS pelo IBS. É uma medida importante para evitar o aumento da carga tributária para as empresas do setor imobiliário.
• Impacto para o contribuinte:
  • Redução da carga tributária: Permite a dedução de custos na apuração do IBS, o que pode reduzir o valor do imposto a ser pago.
  • Aumento da complexidade: Exige que as empresas mantenham controles contábeis mais detalhados para comprovar os custos com a aquisição de bens e serviços.
• Recomendações:
  • Manter registros contábeis adequados para comprovar os custos com a aquisição de bens e serviços.
  • Avaliar o impacto da dedução na carga tributária total.

Art. 489 – Distribuição da Arrecadação:

• O que a lei faz: A receita total do IBS e da CBS recolhida nos termos dos art. 487 será distribuída entre a CBS e as parcelas estadual e municipal do IBS na proporção das respectivas alíquotas de referência do momento de ocorrência do fato gerador.
• Avaliação: Define a forma de distribuição da arrecadação do IBS e da CBS entre os entes federativos nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis submetidas ao regime especial de tributação. Garante a repartição dos recursos de acordo com as alíquotas definidas por cada ente.
• Impacto para o contribuinte: A distribuição da arrecadação não impacta diretamente o contribuinte, mas é importante para a gestão das finanças públicas e para o equilíbrio fiscal entre os entes federativos.

Art. 490 – Benefício para o FAR:

• O que a lei faz: O disposto no § 2º do art. 6º não se aplica ao Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, que poderá manter a integralidade dos créditos de IBS e CBS relativos aos bens ou serviços adquiridos pelo FAR, mesmo em caso de doação dos bens.
• Avaliação: Excepciona o FAR da regra geral de vedação de créditos em doações de bens e serviços. Essa medida visa incentivar o FAR a adquirir bens e serviços para a construção de moradias populares, mesmo que esses bens e serviços sejam posteriormente doados para famílias de baixa renda.
• Impacto para o contribuinte: O benefício fiscal concedido ao FAR pode incentivar o investimento em moradias populares e contribuir para a redução do déficit habitacional no país.

Comentário Final:

Os artigos 485 a 490 da Lei Complementar nº 214/2025 tratam da transição para o IBS e a CBS nas operações com bens imóveis, estabelecendo regimes especiais de tributação e regras de dedução de custos. É fundamental que os contribuintes que realizam operações com bens imóveis conheçam as regras de transição e se adaptem à nova legislação, buscando orientação profissional em caso de dúvidas. A regulamentação e a jurisprudência serão importantes para esclarecer os pontos que ainda não estão claros na lei e garantir a segurança jurídica para os contribuintes.