Equiparações da Pessoa Física

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Quais as hipóteses em que a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica?

Para os efeitos do imposto de renda, as pessoas físicas caracterizadas como empresa individual estão equiparadas à pessoa jurídica. A legislação do imposto de renda caracteriza como empresa individual a pessoa física que:

  1. a) em nome individual, explorem, habitual e profissionalmente, qualquer atividade econômica de natureza civil ou comercial, com o fim especulativo de lucro, mediante venda a terceiro de bens ou serviços, quer se encontrem regularmente inscritas ou não junto ao órgão do Registro de Comércio ou Registro Civil;
  2. b) promoverem a incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos

 

Em que condições a pessoa física é equiparada à pessoa jurídica pela prática de operações imobiliárias?

Consideram-se equiparadas à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária de prédios em condomínios ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção. A equiparação alcança, inclusive:

  1. a) o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento;
  2. b) o proprietário ou titular de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/06/1977 o prazo é 36 meses;
  3. c) a subdivisão ou desmembramento de imóvel rural, havido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.

 

Qual o quantitativo de operações imobiliárias necessário para equiparação de pessoa física à pessoa jurídica, determinando o início da tributação como pessoa jurídica? (IMPORTANTE)

A equiparação que leva em conta o quantitativo de unidades imobiliárias ocorre quando o proprietário ou titular de terreno, sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação no Registro de Imóveis, promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou realizar loteamento.

Tal equiparação se dará a partir da alienação da primeira unidade imobiliária ou do primeiro lote antes de decorrido o prazo de 60 meses contados da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para terrenos adquiridos até 30/06/1977 o prazo é de 36 meses.

Nota: Ocorre equiparação do condômino, se a esse forem destinadas mais de duas unidades imobiliárias. Equipara-se ainda à pessoa jurídica, a pessoa física que promover o desmembramento de imóvel rural, adquirido após 30/06/1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez frações ideais desse imóvel, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio.

Como determinar o capital da empresa individual no caso de pessoa física equiparada por prática de operações imobiliárias?

O capital, no caso de pessoa física equiparada à pessoa jurídica por prática de operações imobiliárias, será determinado, em cada período de apuração, pelos recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa física titular da empresa individual, nos imóveis considerados como integrantes do seu ativo, deduzidos os custos relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor tenha sido recebido.

Em outras palavras, o capital da empresa individual, no início de cada período de apuração (trimestral ou anual), será representado pela soma dos valores dos imóveis constantes do seu ativo com os valores a receber relativos ao custo dos imóveis já vendidos em períodos de apuração anteriores.

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